Vad som krävs för att en överlåtelse av en fastighet ska bli giltig framgår av 4 kap. 1 § Jordabalk (1970:994) (JB). För det första krävs att avtalet är skriftligt och skrivs under av både säljare och köpare. Handlingen ska utöver detta innehålla uppgift om pris, vilken fastighet köpet avser samt en överlåtelseförklaring. Med överlåtelseförklaring menas att det ska framgå att säljaren, i och med att kontraktet undertecknas, vill överlåta fastigheten till köparen. Ett löfte om att överlåta en fastighet någon gång i framtiden är inte bindande utan ska istället ogiltigförklaras, se bl.a. NJA 2002 s 467.
En säljare och köpare kan inte bestämma att ett annat pris, det vill säga köpeskilling, än det som anges i avtalet ska gälla. En sådan överenskommelse är ogiltig, det är istället den köpeskilling som står i avtalet som då blir gällande. Priset som framgår av handlingen får dock enligt 4 kap. 1 § JB sättas ned om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att det priset ska vara bindande. Tanken är att regeln ska användas om det skulle bli oskäliga eller stötande utfall om priset i köpehandlingen skulle gälla.
De flesta villkor som parterna ställer upp behöver inte nödvändigtvis regleras skriftligt utan kan bli bindande även om det endast framgått av ett muntligt avtal. Uppgifter om till exempel handpenning och vilket datum köparen får tillträde till fastigheten är uppgifter som inte behöver framgå av köpehandlingen men som ändå är bra att skriva med.
Det finns även avtalsvillkor som anses vara av så pass avgörande betydelse att det krävs skriftlig form för att de ska bli gällande. Ett av dessa villkor är återgångsvillkor, s.k. svävarvillkor, som innebär att köpet ska kunna gå tillbaka. Sådana villkor gäller inte om de inte intagits i köpehandlingen. Som exempel kan nämnas att köpet ska återgå om köparen inte får överta säljarens lån eller om köparen inte får nya lån för köpet. Vilken omständighet köpet görs beroende av är upp till parterna att fritt avtala om. Hur länge villkoret ska gälla finns det dock begränsningar för, det är nämligen inte tillåtet att avtala om återgångsvillkor för längre tid än två år. Avtalas det om längre tid blir hela köpet, och alltså inte endast villkoret, ogiltigt. Det är därför oerhört viktigt att inte avtala om en längre tid. Om återgångsvillkoret däremot grundas på att betalning ska ske så gäller inte dessa regler, det finns med andra ord ingen tidsbegränsning för ett sådant villkor.
Eller ring oss på 072-20 30 230
Vid en fastighetsöverlåtelse är det vanligt att man upprättar två köpehandlingar, först ett köpekontrakt och sedan ett köpebrev. Köpekontraktet innehåller ofta fler villkor, såsom när betalning och tillträdesdag ska ske, medan köpebrevet mer liknar ett kvitto på att betalningen har genomförts. Om både köpekontrakt och köpebrev har upprättats gäller kraven i 4 kap. 1 § för båda handlingarna, men har det inte iakttagits i köpebrevet innebär inte det att köpet blir ogiltigt. Har köparen och säljaren avtalat om återgångsvillkor i köpekontraktet måste dock detta framgå även av den andra köpehandlingen för att fortsätta vara gällande. För köpets giltighet krävs inte att två köpehandlingar upprättas, men det är som sagt vanligt att så görs.
Behöver du hjälp med att överlåta eller köpa en fastighet är du välkommen till Primus Juridik.
Ring oss på 072-203 02 30 eller mejla oss på info@primusjuridik.se
Du kan också besöka vår hemsida på www.primusjuridik.se